電梯管理

 　　電梯是一種具有高技術含量的專用設備，電梯的正常運行與人們的生活質量緊密相連。電梯管理更顯重要，電梯管理包括電梯的運行管理、設備管理、安全管理與經營管理。

　　電梯管理組織

 　　物業管理企業應設置專門組織機構(電梯管理科或組)對所管電梯的運行、維修進行集中專業化管理，有利于提高服務水平和經營效益。

　　電梯運行管理內容

　　電梯運行管理的內容主要有：(1)制定合理的運行制度;(2)制定服務規范。

　　電梯運行制度建立的原則

 　　電梯運行制度建立的原則主要有兩點：(l)保證為全體業主(使用者)服務好;(2)根據樓房的類型、客流量、服務對象的不同，在服務好的同時要本著節約的原則。

　　電梯運行制度的類型

 　　24小時電梯連續運行制度可分為以下幾種類型;(I)單梯。24小時運行，夜間值班(即司機不在轎廂內，在值班室隨叫隨到或預約開梯)運行。(2)并列雙梯和高通道的雙梯。按設計客流量應為雙梯同時運行。但可執行1部24小時制，1部18小時制，即夜間只設1部電梯值班運行，保證全天任何時間都有電梯運行。(3)三梯有通道電梯;執行1部24小時，2部18小時制，白天3部電梯同時運行，夜間只有l部值班運行。

　　運行報表制度

　　為掌握電梯運行狀況，保證電梯安全運行，搞好經營，應建立填寫運行記錄與報表制度。

　　電梯運行記錄

　　該表格是對電梯運行情況的記錄，由司機每天填寫，一式二聯。

　　電梯報修單

 　　電梯報修單指電梯需要零修而填寫的協單，也是對零修情況的記錄，由維修工隅，報修人(司機)簽字驗收，一式三聯。

　　電梯運行月報表

 　　是電梯每個月運行情況的報表，是考核本單位(或每部)電梯運行率、故障率指標的依據。月報表由統計員填報。

　　電梯設備年報表

 　　是電梯設備一年運行情況的報表，它主要反映單位電梯的年保存量、類型、增減情況，是考核本單位電梯運行情況的依據，也為領導決策維修等級、保養管理提供依據。

　　電梯事故月報表

　　是每個月對電梯運行中所出現的事故進行統計的表格。

　　電梯的設備管理

 　　為了保證電梯的設備良好，提供優質服務，必須重視對電梯設備進行規范管理，其設備管理的主要內容有：電梯的接管驗收，維修管理和技術檔案資料管理。

　　接管驗收的重要性

 　　驗收工作是由設備安裝轉人使用的一個重要過程，把住這一關，對日后的管理和使用有著重要意義，因此每部電梯都應個別進行驗收。

　　接管驗收程序

 　　接管驗收程序通常分為兩個階段：第一次驗收為初驗，對發現的問題應商定解決意見并確定復驗時間;第二次驗收為復驗，復驗不合格的應限定解決期限。對設備的缺陸及不影響使用的問題，可作為遺留問題與建設單位簽訂協議保修或賠償。

　　驗收標準及規定

 　　驗收的具體技術標準按國家的現行規范、標準執行。主要技術規范如下：(1)安裝質量機械部分應符合TJ231(四)一78《機械設備安裝工程施工及驗收規范;(2)電氣部分應符合GBJ232-82《電氣裝置安裝工程施工驗收規范》有關規定;(3)產品制造質量應符合GB7588-87《電梯制造與安裝安全規范》中的規定沃的建筑部分應符合JB1435一74電梯及其井道機房型式，基本參數與尺寸》的規定。

　　驗收申的重點檢查部位與基本要求

 　　為了保證電梯設備的質量，驗收檢查時，應注意以下重點部位：(1)曳引機運行平穩、振動與噪聲不超標、油箱元滲漏。(2)軌道的軌距與垂直度偏差不超標;(3)鋼絲繩張力應均衡不姐標刊的轎廂運行平穩平層準確，開門噪聲不超標;(5)各部位安全裝置、最主要的是門鎖、限速器、限位與極限開關需動作靈敏準確可靠;(6)電氣裝置接地良好、絕緣合格;(7)機房高度、頂層高度與底坑深度符合標準等等。

　　維修管理

 　　電梯是一種使用相當頻繁的設備，在運行過程中，其主機與各零件都在發生不同程度的自然損耗。因此，經過一段時間的運行，必須要進行維修保養，減少損耗，提高可靠性，延長電梯使用壽命，節約資金。

　　維修管理的要求

 　　電梯的維修管理要想正常有序地進行，必須制定有關規定與要求：(1)配備合格的維修人員，具有上崗證;(2)制定電梯的保養維修規程、保養維修計劃;(3)定時巡查，以便及時發現故障并維修;(4)注意門匙的管理，防止發生人為破壞。

　　電梯零修

 　　電梯零修是指日常維修保養，其中包括排除故障的急修和定時的學規保養。常規保養分為周保養、半年保養和一年保養三種。

　　周保養

　　電梯周保養是指電梯每周一次，每次不少于4小時。

　　半年保養

　　電梯每半年保養一次，每次不少于1小時。側重于重點部位的保養。

　　一年保養

　　電梯每年保養一次，每次不少于16/ll時。為較全面的檢查和保養。

　　電梯中修

 　　電梯中修指電梯運行較長時間后進行全面檢修保養，周期一般定為3年。但第2個周期為大修周期，如需要大修，則可免去中修。

　　電梯大修

 　　電梯大修是指在中修后繼續運行三年時間，因設備磨損嚴重需更換主機和較多的機電配套件，以恢復設備原有性能而進行的全面徹底地維修。

　　電梯專項修理

 　　電梯專項修理通常指不到中修、大修周期，又超過零修范圍的某些需要及時修理的項目，如較大的設備故障或事故造成的損壞，稱專項修理。

　　電梯更新改造

 　　電梯連續運行15年以上，如主機和其他配套件磨損耗蝕嚴重，不能恢復又無法更換(舊型號已淘汰)時，就需要進行更新或改造。

　　電梯維修工程的審批

 　　除零修外，中修、大修與改造更新列為電梯維修工程。電梯應每年進行一次全面普查，從而制定大修、中修，改造更新計劃。經上級物業管理部門批準實施。工程結束后，植技術檢驗部門驗收合格，方可投入使用。

　　電梯維修隊伍的素質要求

 　　電梯是集機械、電氣為一體的高技術設備，電梯維修工同樣是一種技術密集型工種，應對維修保養技術人員有明確的要求：(l)懂技術要求、質量標準、驗收規范;(2)精通電梯設備的原理與構造，熟悉所營電梯的性能及圖紙。